【中國企業家網】（記者 王琦）近年來，隨著我國電子商務產業爆發性增長，一場席卷全國的商貿企業物流競賽全面鋪開。從最初的租用小型倉庫，到自建配送體系甚至大型物流中心。一時間，以電子商務大鱷為先鋒的物流倉儲業新一輪大發展似乎就要到來。包括亞馬遜、京東、淘寶、當當、凡客、蘇寧等主要的網上零售商均已加入自建物流。而一些規模較小的在線零售企業如走秀網、馬薩瑪索等由于預計將實現快速增長，也提前布局自建物流倉儲。

引發電商企業“集體瘋狂”背后的理性因素是什么？我國的物流倉儲地產又將有怎樣的發展趨勢？本刊記者獨家專訪洲聯集團五合智庫總經理鄒毅，希望從不同角度去解析這些問題。

一時間的物流倉儲投資狂潮究竟為何，不少電商企業表示目前倉庫租賃困難，在一些重點城市，甚至面臨“一庫難求”的局面。

2、物流倉儲“一庫難求”原因探究

我國倉庫有效供給不足，租金上漲。《全國倉儲業發展指數》數據顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達7.01億平方米，實有倉庫面積僅5.5億平方米，全國倉庫供需指數為0.785，我國通用倉庫總體上處于供不應求的狀態。而供求矛盾在一些物流中心城市尤其顯著，如北京、上海、深圳，倉庫空置率極低而近年來租金快速上漲，而電子商務企業目前的增長和競爭進入都白熱化階段，而物流正是競爭的關鍵環節之一，提前布局物流體系才有可能在此輪競爭中不被淘汰出局。

多數倉庫設施陳舊，不符合現代商貿企業的要求

目前我國倉儲物流新增需求主要來自家用電器、電子商務零售商及第三方物流企業，而這些企業的倉儲和配送很大一部分是B2C模式的，對倉儲物流的要求更加個性化。比如需要對接企業內部的IT系統，出庫、入庫要比B2B模式復雜許多。貨物品種繁多，多靠人工去揀選，因此單層層高不宜過高，而原先標準化的倉儲往往考慮大型工業用品因而層高過高。而勞動力成本的上升將使得勞動力密集型的倉儲配送業朝自動化系統轉變，也將對物流設施提出更高要求。單體面積過小。目前我國倉儲設施多為1-3萬平米，而隨著電商企業訂單數量的幾何級增長，并且大規模物流配送中心才可實現規模效應，較大幅度降低物流成本，電商企業對物流倉儲單體面積相應增大，如京東此次在上海建立的“亞洲一號”物流中心，總面積達到24萬平米。此外，由于用地日益稀缺和低價上漲，目前倉儲物流出現向空中發展的趨勢，立體倉庫的市場需求旺盛，而在現有倉庫中，只有20%是近年來建造的立體倉庫，80%為不同時期建造的平方庫與樓房庫。因此，在難以租用到足夠的適合B2C企業的倉儲設施的情況下，企業紛紛開始爭取主動。

第三方物流發展落后

第三方物流即由第三方專業企業來承擔企業物流活動的物流形式。采用第三方物流可以降低企業物流成本、提高物流效率，同時集中資源于本身的主業，第三方物流已經成為發達國家物流的主流發展趨勢。我國的現代物流產業起步于20世紀90年代末期，第三方物流目前規模較小，專業性不強，無法滿足企業需求。據統計，歐美國家工業企業使用第三方物流企業比例超過60%，日本甚至達到80%，而我國這一比例不到40%。電子商務企業對配送的專業性要求很高，如B2C行業的最終配送被稱為last mail，對用戶體驗非常關鍵。不少企業在‘最后一公里’基本都配備自己的專業配送人員。因此未來與第三方物流的合作大多僅限于城市間的干線運送。

3、物流倉儲未來發展趨勢

電子商務物流布局：一線城市區域重鎮，中西部二三線城市加快布點

電子商務企業的物流體系建立和重點物流城市選址也十分值得關注。通常全國性電子商務企業會選擇若干區域建立性綜合物流中心，進而在下一級別的城市建立配送中心，從而實現全國布局。大型物流中心選址要平衡多種要素，進行綜合性分析，包括靠近主要消費群體、運輸便捷程度、勞動力成本、與生產廠商的距離等。

大型電子商務企業區域型中心往往選擇交通樞紐型的一線城市和省會城市，如京東的7個一級物流中心選址分別是廣州、武漢、成都、上海、北京，沈陽和西安，而淘寶的7大物流中心初步選址是烏魯木齊、成都、廣州、上海、鄭州、北京、沈陽。

我們注意到靠近市場和客戶是物流中心選址的最核心因素之一。2009-2010年中國網購熱門城市報告中顯示，國網購消費力十大城市分別是上海、北京、深圳、杭州、廣州、南京、蘇州、天津、溫州和寧波。主要集中在長三角、珠三角和京津區域。而這些區域正在或者將要成為電子消費商務企業物流布局的重鎮。

此外，一些中西部的二三線城市，由于快速增長的消費實力，也越來越被電子商務企業所關注。2009-2010年網購消費力增長最快的10大城市中有8個位于中西部，網購消費力增長最快的十大省份中，排名前五的省份為山西省、河南省、內蒙古自治區、黑龍省和吉林省，且整體的增長倍數保持在2倍以上。凡客誠品的年度報告也顯示，在2009年的銷售額中，二線城市的訂單增長率已經是一線城市的2倍。這些省份的核心城市，未來預計也將成為電子商務物流布局的重要組成。

4、行業細分趨勢出現：垂直電商企業發展加快

在電子商務零售業中，我們注意到除了大型綜合性的在線零售企業發展迅速外，一些專業性的零售商近期也有很好的市場表現。業內把這類專注于單一業態商品的零售企業稱為垂直電子商務企業。ChinaVenture統計顯示，2011年至今披露融資的26家電商網站中，超過一半為垂直電子商務企業，涉及領域包括鞋類、箱包、化妝品、家居用品、酒類、旅游、婚慶、飾品等。其中融資金額最高的好樂買，獲國際知名風投機構6000萬美元注資。垂直類電子商務企業管理層往往擁有細分領域的豐富運營經驗和深厚的行業背景，對上游資源的掌控能力往往在綜合類電商企業之上。隨著電子商務市場的成熟發展和市場飽和度提高，垂直電商企業份額必然逐步擴大，而適應于此類專業貨物銷售的物流倉儲設施也會迎來相應發展。

各類企業紛紛加入

除了國內電子商務以及零售企業，近幾年來各大外資工業地產大鱷也紛紛加入我國物流倉儲建設。包括物流設施的投資開發商，如美國的普洛斯(ProLogis)、澳大利亞的嘉民集團（Goodman Group）；產業地產投資人，如來自美洲的綠野資本,澳大利亞寶澤集團，以及綜合性的開發、金融、資產管理集團，如新加坡的騰飛中國（Ascendas China）、豐樹集團（Maple Tree）等，目前均欲試水中國或是擴大其在中國的投入。而此類大型公司，由于對于中國的產業不甚了解以及自身基金對于穩定最近回報的要求,多年來多選擇通用性較高的物流倉儲地產作為投資對象，并且這種情況在短期內不會發生大的改變。而外資的一些連鎖零售企業也已經加入了此輪對于物流倉儲地產的資源爭奪，如宜家家居的亞太地區最大的物流分撥中心在奉賢建設。外資的加入必將會使我國物流倉儲行業競爭加劇，同時也將刺激專業的第三方物流企業加速發展。

此外，此輪針對住宅為主的宏觀調控以及電子商務的大發展和物流倉儲的穩定收益也吸引了不少國內發地產開發商的目光。在上海，復地團體、鵬欣團體、綠地團體、陸家嘴團體等知名大型開發商均已涉足物流倉儲地產領域。在廣州，恒大、美林基業、珠江投資等在內的諸多原先住宅地產開發商也已邁進這一領域。工業/物流倉儲產業較商業、酒店的投資成本低，回報較為穩定，不少企業正是出于穩定現金流、拓寬業務領域以分散風險的目的而轉頭工業地產。但必須認識到，物流地產的利潤主要來源于后續經營。不僅需要建設硬件，還需要先進的經營管理模式，為進駐企業提供包括設計研發、物流運輸、生產制造、人才培訓、信息技術等全方位的服務。對原來沒有經驗的開發商而言也并非易事。

倉儲基地和物流園區建設加快，警惕盲目過度建設風險

值得注意的是，伴隨近年來整體物流產業的快速發展，以及國家對現代服務業的推進和“十二五”期間基礎設施投入加大，許多城市政府一擁而上建設物流，主要以大型物流園區為代表。2006年全國有207個物流園區，而目前全國有近700個，規劃面積超過400平方公里。根據中國物流采購聯合會統計，10個省會城市、3個直轄市，擁有132個物流園區，占地113.4平方公里。而這其中主要是倉儲設施建設。這些物流園區，有些并沒有進行專業論證，建設時也沒有調研企業需求，造成了大量土地資源、物流設施的浪費。調查顯示,物流園區通過省級政府審批的占32%,地市級政府審批的占59%,區縣級政府審批的占9%。地方政府出于政績和項目推動，有很強的建設動力。而隨著企業自建物流體系和第三方物流的發展成熟，必將產生與政府規劃的物流園區的博弈，地方政府應盡早地摸清市場需求，以和企業形成雙贏模式，防范過度建設風險。